Prawo własności jest jedną z zasad, na jakich opiera się cały system prawny. Jednak w niektórych sytuacjach prawo własności może zostać zgodnie z obowiązującymi przepisami ograniczone. Sytuacja taka może mieć miejsce w celu zapewnienia innym osobom możliwości korzystania z ich praw. Również w przypadku posiadania prawa własności do nieruchomości możemy się spotkać z pewnymi ograniczeniami w swobodzie jej używania. Co więcej, w niektórych przypadkach te ograniczenia mogą zostać ustanowione automatycznie. Wiąże się to z tzw. zasiedzeniem służebności. Sprawdźmy, na czym ono polega i w jakich okolicznościach może nastąpić.

Co to są służebności?

Służebności to prawa łączące ze sobą dwie nieruchomości położone w sąsiedztwie. Właściciel jednej z nich może mieć zagwarantowane pewne prawa kosztem osoby posiadającej drugą nieruchomość. Może on mieć np. prawo do przejazdu przez nieruchomość sąsiednią ze względu na brak innego dojazdu do drogi publicznej. Prawa właściciela nieruchomości obciążonej służebnością mogą być w istotny sposób ograniczone, ponieważ może on być pozbawiony prawa do wykorzystywania swojego terenu zgodnie ze swoją wolą.

Jak może być ustanowiona służebność?

Służebność może zostać ustanowiona na mocy umowy zawartej między właścicielami nieruchomości. Dla swojej ważności taka umowa musi zostać zawarta notarialnie pod rygorem nieważności. Istnienie służebności zostanie przy zawieraniu umowy wpisane do ksiąg wieczystych.

Inną możliwością ustanowienia służebności jest postanowienie sądu. Sąd może nakazać ustanowienie służebności na wniosek zainteresowanych właścicieli sąsiadujących nieruchomości. Najczęściej ma to związek z wystąpieniem przez nich o tzw. ustanowienie drogi koniecznej.

Kolejną możliwością powstania służebności jest jej zasiedzenie. O zasiedzeniu można mówić wtedy, gdy istniejący stan faktyczny nie jest kwestionowany przez właściciela danej nieruchomości przez dłuższy czas. W przypadku korzystania z nieruchomości w określony sposób w dobrej wierze musi to być okres 20 lat, zaś przy korzystaniu w złej wierze 30. Przykładem korzystania z  nieruchomości w złej wierze może być sytuacja, gdy ma ona właściciela ujawnionego w księdze wieczystej, a mimo tego korzystający nie podjął próby skontaktowania się z nim i zawarcia stosownej umowy.

Zasiedzenie służebności jest jednak możliwe tylko wówczas, gdy trwało nieprzerwanie przez cały wymagany okres. Ważne jest też, że było ono możliwe dzięki trwałym i widocznym urządzeniom. Może to być np. utwardzona nawierzchnia lub wybudowany przejazd nad rowem. Samo korzystanie z terenu do przejazdu, tj. np. jeżdżenie po gruncie nie daje prawa do zasiedzenia służebności.

Kiedy ustaje służebność?

Służebność może zostać zniesiona na wniosek zainteresowanych w sytuacji, gdy ustały przesłanki do jej ustanowienia oraz jest ona nadmiernie uciążliwa do właściciela nieruchomości obciążonej. Zniesienie służebności jest też zawsze możliwe w ramach umowy zawartej pomiędzy stronami.

Zasiedzenie, służebność, umowa kupna-sprzedaży
google logo